اساسی ترین نهادی که حافظ امنیت اقتصادی و املاک و معاملات مردم بوده و هست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با قوانین ثبت اسناد و املاک، ثبت شرکت‌ها و علائم ‌و اختراعات، دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق تابع آن است.

ثبت اسناد ‌و املاک در وصول مستقیم مالیات ها و ایجاد عوائد عمومی دارای نقش مؤثر و بسزایی است و ضمن این که املاک به علت ثبت شدنشان از وسایل اخلال امنیت ملی خارج می‌شوند، عادلانه ترین ممرعایدی خزانه ملی ‌در همه ادوار گردیده وهم اکنون سازمان ثبت اسناد ‌و املاک با خدماتی بسیار متنوع و در آمدی سرشار در شمار منابع درآمد قابل ملاحظه در خدمت امت مسلمان و حکومت جمهوری اسلامی ایران است.^[۳۸]

‌بنابرین‏ جایگاه و نقش سازمان ثبت در ثبت ملک و صدور اسناد مالکیت در توسعه فضایی و قضازدایی بسیارمهم و تاثیر گذار و مشخص است.

« فصل دوم»

بررسی تفکیک و رویه عملی آن

تببین مفهوم تفکیک

تفکیک املاک مشاع

تفکیک و دستور العملهای سازمان ثبت

تفکیک آپارتمانها

نکات مهم ‌در مورد تفکیک آپارتمانها

تفکیک عرصه تملک اعیانی

تفکیک اعیانی

ضرورت قید شماره فرعی در صورتمجلس تفکیک و افراز

تفکیک اراضی در خارج از محدوده شهرها

حد نصاب تفکیک (با توجه به کاربری های اصلی

عوارض تفکیک اراضی مربوط به سازمان زمین شهری

ضوابط و مقررات تفکیک

نحوه انتقال قطعات تفکیکی

هزینه تفکیک

۲-۱- تبیین مفهوم تفکیک

تعریف تفکیک ، تفکیک در لغت عبارت است از جداکردن چیزی از چیز دیگر و در اصطلاح حقوقی تفکیک عبارت از این است که مال غیر منقولی ، اعم از مشاع یا غیر مشاع به دو یا چند حصه مجزا تقسیم شود. اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمده است وبه مفهوم افراز وتقسیم است تفاوت است. در افراز تقسیم ، اندیشه اشاعه باید وجود داشته باشد اما ‌در مورد تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد. ‌بنابرین‏ در ماده ۱۰۶ آئین نامه قانون ثبت املاک تفکیک در مفهوم صحیح آن به کار رفته است که هم شامل اراضی مشاع می شود وهم شامل اراضی غیر مشاع به عبارت ساده تر در عرف ثبتی تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر اما اگر بخواهیم تفکیک را از حیث ماهیت حقوقی بررسی نمائیم باید بگوییم تفکیک اگر در رابطه بین دو شخص واقع شود همان افراز است وعقدی است از عقود ،وتعریف ماده ۱۸۳ قانون مدنی برآن منطبق است. شرط اینکه افراز به تراضی به عمل آید. اضافه می‌کنیم که افراز به تراضی،عقد است لیکن معامله نیست ، زیرا مبادله در مال نشده است ولی هر عقدی معامله نیست ، عقد نکاح با ‌وجودی که عقد است معامله نیست افراز به تراضی ، موجب تملیک ومبادله در مال نیست ، بلکه طرفین به موجب آن کیفیت مالکیت خود را از حالت اشاعه به افراز مبدل می‌کنند پس ماهیت حقوقی تفکیک به طوری که شامل افراز ملک مشاع بین دو یا چند نفر هم بشود چنین است تفکیک عبارت است از احداث چندمحدوده در یک محدوده، خواه آن یک محدوده بین چند نفر مشاع باشد خواه نباشد .

آئین نامه اجرائی تفکیک و افراز

۲-۲- تفکیک املاک مشاع

یکی از عمده ترین وظایفی که ادارات ثبت امروز مشغول به انجام آن می­باشند تفکیک اراضی و آپارتمانها می‌باشد و با توجه به گستردگی ساخت و سازها بخصوص در مناطق شهری هر روز بر تقاضای تفکیک در ادارات ثبت افزوده می­ شود.

تفکیک مال غیر منقول به قطعات کوچکتر مثلا قطعه زمینی به مساحت ۵ هزار متر مربع که مالک یا مالکین مشاعی آن تصمیم دارند جهت احداث واحد مسکونی یا سایر اهداف مورد نظر آن را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم کنند لذا در صورت تقسیم، در عرف ثبتی گفته می­ شود آن به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است.

با این توصیف از تفکیک به سه منظور استفاده می­ شود:

1. 1. برای انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز ( جدا جدا)

1. 1. جهت صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه.

1. به منظور تنظیم تقسیم نامه.

مطابق ماده ۱۵۰ ق. ث. هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود، این تقاضا به اداره ثبت محل ملک ارسال می­ شود. در تقاضانامه تفکیک باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین و هزینه تفکیک از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مذکور پرداخت شود به طور کلی تقاضای تفکیک به درخواست مالک یا مالکین به انضمام نقشه تفکیکی ملک که خود متقاضی موظف به تهیه آن ‌می‌باشد از طریق دفتر خانه با قید ارزش معاملاتی روز به اداره ثبت ارسال می شود.

اداره ثبت در اجرای ماده ۱۵۴ اصلاحی ق. ث. و ماده ۱۰۱ شهرداری نقشه مذبور را طی نامه اداری جهت بررسی و تصویب به شهرداری محل ارسال می کند و پس از وصول پاسخ شهرداری مبنی بر تأیید نقشه مذبور یا عدم پاسخ شهرداری طی مدت دو ماه از تاریخ ارسال نقشه، نماینده و نقشه بردار ثبت به همراه متقاضی به محل ملک مراجعه و پس از بازدید از محل و معرفی ملک توسط متقاضی، نماینده ثبت حدود ملک را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق و در صورتی که قطعات تفکیکی، داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین هم ملاحظه نشود. نقشه بردار، نقشه تفکیکی را با توجه به نقشه تأیید شده شهرداری ترسیم و قطعات تفکیکی را به نرخ منطقه ارزیابی نموده و در پایان صورتمجلس تفکیکی را تنظیم می‌نمایند. سپس رونوشت صورتمجلس مذبور پس از تأیید مسئول اداره به دفترخانه­ای که متقاضی از طریق آن تقاضای تفکیک نموده بود ارسال می­ شود.

در صورتمجلس تفکیکی ابتدا باید جریان ثبت ملک و سپس ملک و سپس حدود و مشخصات کامل ملک به اضافه حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شملره پلاک و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب قید و نماینده و نقشه بردار ثبت و متقاضی آن را امضاء نمایند و در صورت آپارتمانها لازم به ذکر است بجای تصویب شهرداری متقاضی باید گواهی پایان کار ساختمان را جهت تنظیم صورتمجلس تفکیکی ارائه و بر مبنای آن انجام شود.

با این توصیفات عملیات تفکیک بطورکل در اداره ثبت انجام می­ شود و در آن صورتمجلس تفکیکی که حاوی حدود و مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال به صورت قطعات مفروزی و صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است و پس از طی این مراحل سند مالکیت اولیه باطل می­گردد و در صورتی که یکی از مراحل عملیات فوق ناقص باشد. تفکیک اعتباری ندارد مثلا هر گاه مالک ۶ دانگ ملک خود را به سه قسمت تفکیک کند اما سند مالکیت اولیه آن ملک را باطل ننماید، تفکیک فاقد اعتبار است.

با این وجود تفکیک برای مجزا شدن قطعات جهت فروش توسط صاحب آن انجام می­ شود و بر اساس آن ملک به قطعات کوچکتر تقسیم و به قطعات، شماره­های جدید اما فرعی اختصاص یافته، حدود و حقوق ارتفاقی تعریف و آخرین قطعه­ای که انتقال داده شود، سند مالکیت اولیه باطل می شود.