۲-۱-۲-۵ رأی‌ دادگاه

الف ) در صورتی که دارنده سند مالکیت ظرف مهلت مقرر به دادگاه مراجعه و تقدیم دادخواست نماید، دادگاه پس از رسیدگی هر یک از اسناد متعارض را، که تشخیص دهد ثبت آن طبق مقررات انجام شده است تعیین و دیگری را ابطال خواهد نمود، خواه سند مقدم الصدور باشد خواه موخر الصدور.

ب) مجازات اداری متخلفین: برای وادار کردن مامورین ثبت به دقت در صدور اسناد مالکیت و جلو گیری از صدور اسناد مالکیت معارض لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مجازات شدیدی برای کارمندان متخلف تعیین نمود و ماده ۷ آن می‌گوید: “کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات آن ها موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد بشود، در دادگاه اداری مورد تعقیب و یا انفصال موقت که کمتر از ۲ سال نخواهد بود یا انفصال ابد به تناسب موضوع محکوم می‌شوند و تخلف آن ها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد بود”.

۲-۲ ابطال اسناد مالکیت در راستای اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت:

پاره ای از قوانین مصوب قبل از انقلاب، از قبیل قانون اصلاحات ارضی و منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و مشکلات قانونی مرتبط به تقسیم باغها و قوانین مربوطه به لغو مالکیت اراضی موات و قانون اراضی شهری که بر حسب ضرورت و نیاز جامعه به تصویب رسید و با عرف و عادت مردم و نظامی که با آن خو گرفته بودند متفاوت بود موجب پدید آمدن مشکلاتی برای اداره ثبت و مردم مستضعف و کم درآمد گردید. مالکیت بزرگی که نمی توانستند زمین های خود را تقسیم کنند و رسماً به فروش برسانند، زارعینی که در جریان اصلاحات ارضی صاحب مزرعه و زمین شدند و زمین های آنان در کنار جاده یا نزدیک شهر بود و باروی آوردن مردم به شهرها و توسعه بدون ضابطه شهرها و ایجاد شهرک ها قیمت خوبی پیدا کرده بود ولی مجاز به فروش آن ها نبودند. متصرفین اراضی موات و دارندگان اسناد مالکیت آن ها، شرکای املاکی که نمی توانسته سهم خود را رسماً مفروز نمایند ولی عملاً متصرف قسمت مفروز و معینی بودند، علی‌رغم قوانین موجود اقدام به تقسیم و تفکیک و فروش زمین ها و املاک خود با سند عادی و به قیمتی کمتر از نرخ روز نمودند و مردمی که با مختصر اندوخته خود می خواستند زمین تهیه نمایند و خانه ای در آن بسازند به خرید این قبیل زمین‌ها روی آوردند و همچنین بر روی زمین‌های متعلق به دولت یا شهرداری ساختمان ساختند و مخصوصاً بعد از پیروزی انقلاب اسلامی با بهره گرفتن از شرایط ویژه انقلاب که تا مدتی با نابسامانی و بی نظمی همراه بود و تعداد این قبیل ساختمان ها به هزاران رسید و سازندگان و ساکنان آن ها که تشکیلات دولتی را در قبال عمل انجام شده قرار داده بودند و برای گرفتن وام از بانک‌ها و استفاده از خدمات دولتی از قبیل برق و آب و گاز و غیره به سند مالکیت احتیاج داشتند و با توجه به قوانین موجود، چون عمل آنان غیر قانونی بود، یعنی مالکیت آنان به رسمیت شناخته نمی شد موفق به دریافت سند مالکیت و استفاده از خدمات شهری نمی شدند در نتیجه دولت را مجبور کردند که فکری برای آنان بکند و چاره ای بیاندیشد. زیرا از یک طرف، خراب کردن خانه هایی که اکثر صاحبان آن ها مستضعف بودند به مصلحت نبوده و از طرف دیگر، دادن اجازه تجاوز به حریم قانون و تأیید اعمال غیر قانونی آن ها خالی از مفسده نبود، ‌بنابرین‏ با مطالعاتی که در سازمان ثبت اسناد و املاک به عمل آمد لایحه ای تهیه و تقدیم قوه مقننه گردید که با اصلاحاتی تحت عنوان قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی آن در تیرماه ۱۳۶۵ در ۵ ماده به تصویب رسید. که بعد ها در سال ۱۳۷۰ اصلا حاتی در آن به عمل آمد.

۲-۲-۱ صدور سند مالکیت به استناد ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت

چنانچه سندی به استناد ماده ۱۴۷ قانون اصلاحی ثبت صادر شده باشد قابل اعتراض و ابطال خواهد بود.

اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۱۰۴۸۶/۷-۱۱/۱۱/۱۳۸۰ چنین نظر داده است:

“در صورتی که سند مالکیت در اجرای بند ۶ ماده ۱۴۷ قانون اصلاح مواد ۱و۲و۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۷۰ و اصلاعیه آن مصوب ۱۳۷۶ به متقاضی داده شده باشد، طبق قسمت اخیر این بند، قابل شکایت در دادگاه در ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگی های خود حقانیت شاکی را احراز کند، می‌تواند آن را ابطال نماید”

۲-۲-۱-۱ دعوای حقوقی ماده ۱۴۷ اصلاحی

از بیان بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت استنباط می شود که در نحوه اجرای این قانون امکان بروز دو نوع دعوای حقوقی عمده متصور است که عبارتند از:

الف) اعتراض به رأی‌ هیات اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی این قانون و تقاضای ابطال آن که در راستای اجرای این ماده ۱۴۷ صادر می شود^[۲۱].

ب) ابطال سند مالکیت صادره در اجرای مادتین ۱۴۷ و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

چنانچه ذینفع به شرح بند ۱ و در مهلت قانونی به رأی‌ صادره اعتراض ننماید و اداره ثبت طبق قسمت اخیر بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی، اقدام به صدور سند مالکیت نماید، نامبرده چاره ای جز طرح دعوای ابطال سند مالکیت صادره ندارد.

۲-۲-۱-۲ مراجع صلاحیتدار جهت رسیدگی و اجرای ماده ۱۴۷

مراجع صلاحیتدار جهت رسیدگی و اجرای این قانون در قانون اصلاحی برای تسریع در رسیدگی به پرونده ها و در صورت عدم وجود اختلافی بین طرفین و عدم نیاز به امعان و اعلان نظر قضایی^[۲۲] دو مرجع مختلف برای این امر در نظر گرفته شده است: رئیس یا مسئول واحد ثبتی محل و هیات حل اختلاف.

۲-۲-۱-۲-۱ رئیس یا مسئول واحد ثبتی محل

به موجب ماده ۱(ماده ۱۴۷ اصلاحی) قانون مذکور رسیدگی و اتخاذ تصمیم در دو مورد در صلاحیت رئیس یا مسئول واحد ثبتی قرار داده شده است که عبارتند از:

1. رسیدگی به تقاضا های مربوط به ثبت املاک مفروزه^[۲۳]

برای اینکه رئیس اداره ثبت صالح به رسیدگی ‌به این دارخواست ها باشد باید بین مالک و متصرف، توافق وجود داشته باشد^[۲۴]. علاوه بر آن موارد، شرایطی باید محقق شود تا او بتواند طبق ماده ۱۴۷ اصلاحی دستور ادامه عملیات ثبتی بنام متصرف برای صدور سند مالکیت را صادر کند. این شرایط عبارتند از:

– احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت “منظور از تصرف بلامنازع این است که متقاضی، محل مورد تقاضا را به عنوان مالکیت در تصرف داشته و کسی هم مدعی حقی نسبت به آن نباشد^[۲۵] “

– نداشتن معترض: در صورت وجود معترض اداره ثبت صالح به رسیدگی نبوده و هیات حل اختلاف صالح به رسیدگی می‌باشد^[۲۶]. مقصود از اعتراض، اعتراض به تقاضای ثبت ملک یا حدود آن نمی باشد بلکه این اعتراض مربوط به زمان قبل از انتشار آگهی موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت بوده و زمانی مطرح می شود که هنوز آگهی نوبتی و تحدید حدود منتشر نشده باشد و این اعتراض با “انکار توافق از ناحیه مالک” تفاوت دارد.

– ارائه سند عادی مالکیت^[۲۷] اگر متصرف نتواند سند مالکیت عادی ارائه یا نمی تواند موافقت مالک را جلب کند یا به وی دسترسی ندارد^[۲۸] موضوع از صلاحیت رئیس اداره ثبت خارج و در صلاحیت هیات حل اختلاف خواهد بود منظور از سند مالکیت عادی، قولنامه (سند عادی معامله) می‌باشد.

– احراز عدم تعلق عرصه به اداره او قاف یا شهرداری^[۲۹]