۱٫مرجع رفع اختلاف در سیر تقاضای ثبت اراضی مزروعی

عمده وجه افتراق به همان هیئت سه نفره مذکور در ماده ۵ آئین نامه بر می‌گردد که اختیار رفع هر گونه اختلاف در سیر تقاضای ثبت تا مرحله پذیرش تقاضا را ‌به این هیئت واگذار نموده است.

چنین اختیاری در مقررات قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحیه های بعدی آن به هیچ نهادی محول نشده بود. اختیارات و عملکرد این گوه هم عرض با اقدامات و عملکرد هیئت های نظارت ثبت استان ها و شورای عالی ثبت به نظر می‌رسد. ضمن اینکه تصمیم این هیئت قطعی بوده و هیچ نهادی در عرض یا طول آن هیئت حق نظارت و کنترل بر آن تصمیمات که در جهت حل اختلاف اتخاذ گردیده است ندارد و از این حیث از هیئت نظارت ثبت استان ها نیز اختیار عمل جامع تری دارند. ^[۶۶]

۲٫مزایا

با توجه به سابقه هشتاد ساله اجرای مقررات ثبت عمومی در ایران و وضع و اجرای مقررات خاص متعدد و تحولات سیاسی، اقتصادی و مدیریتی عمده در کشور که دگرگونی های اساسی ‌در مورد مالکیت بر زمین و سایر اموال غیر منقول را به وجود آورده است این پیش شرط نقش بیار مؤثری در جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض و تداخل با شیوه های ثبتی خاص و سایر مقررات مرتبط با زمین را ایفا می‌کند. مزیتی که در هیچ یک از روش های ثبتی پیشین مد نظر قرار نگرفته بود.

۳٫نهادهای قابل رجوع مردم برای حل اختلافات

وجود این گروه که بر خلاف هیئت های حل اختلاف مذکور در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و قوانین برنامه های توسعه اولا ایفای نقش آن قبل از پذیرش تقاضای ثبت است و ثانیاً به معنای واقعی کلمه به منظور رفع اختلافات فعالیت می‌کند ویژگی ممتاز دیگری است که با هیچ نهادی در روش های ثبتی پیشین قابل مقایسه نیست.^[۶۷]

گفتار چهارم.تثبیت کاربری کشاورزی زمین‌های مزروعی

پس از ثبت ملک مطابق این شیوه علاوه بر تثبیت مالکیت اشخاص بر املاک مورد تصرف رسما کاربری این ملک در سوابق ثبتی به ثبت می‌رسد. ‌بنابرین‏ تقلب نسبت به قانون در زمینه فرار از مقررات تفکیک بدون اجرای مقررات مخصوص وبدون تغییر کاربری با تحویز نهادهای قانونی امکان پذیر نیست. در موارد تخلف اشخاص از قاوانین در جهت تبدیل اراضی کشاورزی به کاربر های غیر کشاورزی و مانند آن صدور سند مالکیت و سوابق ثبتی مربوطه برای اثبات ادعای نهادهای حافظ کاربری و مبارزه با ناقضان قوانین پیرلمون تبدیل کاربری کافی است.

بند اول.سند مالکیت مفروز

مقررات این شیوه دلالتی بر حفظ مالکیت متقاضی سابق و استمرار آن به آینده ندارد. مقررات مذکور بیانگر این واقعیت است که متقاضیان صبت نسبت به اراضی کشاورزی به میزان تصرفات مفروضی با جمیع شرایط نظیر صدور گواهی از اداره جهاد کشاورزی مطابق ماده ۴ آئین نامه و تکمیل سلسله ابادی مالکانه و یا پس از حل اختلاف در موارد اختلافی موفق به اخذ سند مالکیت مفروضی خواهد شد. فلذا دغدغه ای که به عنوان قسمتی از فلسفه وضع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانونی ثبت مصوب ۱۳۶۵ و اصلاحیه سال ۱۳۷۰ قانونی گذار را به وضع آن مقررات وادار نموده نسبت به اراضی کشاورزی مشمول این مقررات مرتفع گردیده است. ^[۶۸]عدم جامعیت قوانین موجد این شیوه ثبتی از یک سو و تدوین برخی مقررات در آئین نامه های اجرایی که به نظر فراتر از اهداف قانون گذار است و فاقد قانونی بودن مقررات مندرج در شیوه نامه مشترک که حتی از برخی جهات با آئین نامه های اجرایی مذبور نیز د تعارض است، باعث ایجاد معایب مؤثری در اجرای شیوه ثبتی مذکور شده است که اهم آن بدین شرح است:

عدم تعریف صریح از زمین کشاورزی واگذاری این تعریف به دیگر قوانین به شرح ماده ۱ آئین نامه مصوب ۱۳۸۵ نیز بنا به اجمال آن مقررات راهگشا نیست.

عدم تعریف صریح از اعضای گروه حل اختلاف مندرج در ماده ۵ آئین نامه تاسی از برخی روش های ثبتی خاص بنا به تعریفی که از آن ها ارائه شد نمی تواند باعث رفع این نقیصه شود. بهتر است به مانند مقررات مربوط به هیئت تشخیص و یا مراجع اداری ثبت به وضوح تعریف گردند.

تداخل وظایف گروه موصوف با برخی وظایف هیئت های نظارت و شورای عالی ثبت.

عدم صراحت در تسری موضوع به معاملات عادی انجام شده بر روی اراضی مورد شمول.

ملاک قرار دادن اهداف اقتصادی در وضع چنین مقرراتی که جنبه حقوقی آن باید ارجح باشد، ایرادی نابخشودنی به قانون‌گذار است. تثبیت مالکیت املاک و صدور سند مالکیت نباید به عنوان ابزار توسعه اقتصادی و تامین بودجه سالانه کشور قرار گیرد بلکه می بایست از عوامل پیشگیری از اختلافات و یا به اصطلاح سردمداران توسعه قضازدایی باشد.

با بررسی معایب این شیوه و با وجود نیاز شدید به مجوزهای قانونی نظیر مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و از طرفی دیگر در دسترس بودن این مقررات در حال حاضر تا حدود زیادی می توان به دلایل عدم استقبال گسترده مالکین و ادارات ثبت و ادارات جهاد کشاورزی پی برد. عمده این دلایل از این قرارند:

عدم همکاری فنی و سریع ادارات جهاد کشاورزی نسبت به اجرای این مقررات البته وجود قوانین موازی متعدد به ویژه در حوزه تفکیک اراضی و اجرای برخی روش های ثبتی نسبت به جز و یا کل املاک مورد شمول نیز به آن دامن می زند. ^[۶۹]

بالا بودن هزینه صدور اسناد مالکیت در اجرای این مقررات مجموع هزینه های ماخوذه برای صدور سند مالکیت در این روش با همه روش های ثبتی دیگر تفاوت فاحشی دارد.

این در حالی است که این نوع اراضی از نظر اقتصادی نسبت به سایر املاک از کمترین ارزش برخوردار است.مالکین این املاک غالبا روستایی و یا کشاورز بوده و فاقد توان اقتصادی حتی در حد متوسط هستند.

سابقه اجرای روش های ثبتی عام و خاص نسبت به پاره ای از املاک مورد شمول و تفکیک برخی از آن املاک که مطابق مقررات ادارات جهاد کشاورزی از مصادیق تفکیک غیر قانونی محسوب می‌شوند و ادامه عملیات ثبتی نسبت به موارد تقاضا موجب تشدید این روند می‌گردد.

تسطیح اراضی کشاورزی به ویژه در مناطق شمالی کشور که موجب از هم گسیختگی وضعیت مالکین اشخاص از حیث سوابق ثبتی شده است. این علت برای نماینده و نقشه بردار ثبت که طبق بند (( الف)) از ماده ۵ آئین نامه اجرایی وظیفه معاینه محلی احراز تصرف و عدم تجاوز و تعارض به املاک مجاورین را دارند، ه گونه اقدامی از این قبیل را با مشکل اساسی مواجه نموده است.

مد نظر قرار ندادن مدارک عادی مالکیت نسبت ‌به این قبیل املاک در مقررات مذبور هیچ اشاره ای به استحقاق مالکینی که مدارک مالکیت آن ها مستند به اسناد عادی باشد نشده است در حالی که قسمت عمده ای از املاک کشاورزی ثبت نشده مسبوق به چنین دلایل مالکانه ای است.