الف ـ آثار فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی

پس از بحث ‌در مورد وضعیت حقوقی سند عادی در محاکم و معتبر شناختن آن ، اکنون باید آثار چنین عقدی را نسبت به طرفین و اشخاص ثالث بررسی کنیم.

بند اول ـ آثار فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی در برابر طرفین

مطابق ماده ۲۱۹ و ۲۳۱ قانون مدنی اصولاً و جز در موارد استثنایی آثار هر قراردادی محدود بین طرفین قرارداد که آن را انشا کرده‌اند و قائم مقام ایشان می‌باشد و نمی تواند به اشخاص ثالث تسری پیدا کند.

منظور از عدم تاثیر قرارداد نسبت به اشخاص ثالث این است که اصولاً قرارداد نه حقی برای اشخاص ثالث ایجاد می‌کند نه تکلیفی بر عهده ایشان قرار می‌دهد و در برابر اشخاص ثالث منتفی و غیر قابل استناد باشد و این اشخاص در مواردی که منافعشان اقتضا کند بتوانند تحقق و جریان آثار قرارداد را انکار کنند و اعتباری برای آن نشناسند.

منظور از اموال غیر منقول که آثار فروش آن مورد بحث است، اموال غیر منقول ثبت شده یا اموال غیر منقولی است که طبق ماده ۴۷ قانون ثبت ، ثبت سند معامله مربوط به آن اجباری است. بعضی از آثار فروش مال غیر منقول مذکور از جهت این که قانون ثبت فروش آن را به نام شخصی دلیل مالکیت آن شخص می‌داند و نسبت به اموال غیر منقول از تصرف به عنوان مالکیت که ‌در مورد اموال منقول دلیل مالکیت شناخته شده اعراض ‌کرده‌است با آثار فروش مال منقول متفاوت است. هر چند که اثر اصلی بیع نسبت به مال غیر منقول و منقول که انتقال مالکیت مبیع معین از فروشنده به خریدار است یکسان و بی تفاوت می‌باشد.

الف : اثر عقد در لوازم و توابع مورد عقد

این موضوع نیازی به بحث ندارد که اثر عقد محدود به عین مورد عقد نمی باشد بلکه به لوازم و توابع عرفی آن نیز تسری خواهد داشت. فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی مانند هر عقد بیع دیگر نه تنها موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن معین به فروشنده یا اشتغال ذمه خریدار به میزان ثمن کلی در برابر فروشنده خواهد بود بلکه سبب انتقال توابع هر یک از دو مورد معامله به خریدار یا فروشنده یا موجب پیدایش تعهد نسبت به انجام اموری که عرفاً از توابع مورد معامله است نیز می‌باشد . ماده ۲۲۰ قانون مدنی مقرر ‌کرده‌است: عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می کند بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می‌باشند. ماده ۳۵۶ قانون مدنی ‌در مورد عقد بیع چنین مقرر می‌دارد: هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از توابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند. همچنین ماده ۳۸۳ قانون مدنی در تسلیم مورد معامله مقرر داشته است: تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزا و توابع مبیع شمرده می شود. اکنون فرصت مساعد برای طرح این سوال پیدا می شود که هرگاه هنگام فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی ذکر نشود که فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال مبیع به خریدار است آیا فروشنده را می توان بدان ملزم ساخت یا خیر؟ با توجه به مقررات مذکور در بالا و ملاحظه رابطه بین سند رسمی حاکی از وقوع بیع و آثار ثبت ملک به نام شخص در دفتر املاک می توان اظهار نظر کرد که بایع قانوناً موظف به تنظیم سند رسمی حاکی از انتقال مبیع به خریدار به عنوان نتیجه عرفی حاصل از عقد و تسلیم یکی از توابع مبیع به خریدار می‌باشد و الزام بایع را ‌به این امر می توان درخواست کرد. زیرا سند رسمی بیع مذکور و ثبت انتقال ملک به نام خریدار مانند کلید یا رمز در ساختمان و اطاقهای آن، عرفاً و عادتاً از توابع مبیع غیر منقول است که زمینه را برای امکان استفاده کامل از مبیع (مثل فروش و رهن گذاردن آن) فراهم می‌سازد. سند رسمی و ثبت ملک در دفتر املاک به نام خریدار وسیله معرفی خریدار به عنوان مالک ملک و انتفاع از آثار مالکیت است. افزون بر این وضعیتی که تابعیت عرفی سند رسمی بیع و ثبت انتقال ملک به نام خریدار را نسبت به مبیع آشکارتر می‌سازد این است که پس از تحقق بیع و انتقال مالکیت مال غیر منقول به خریدار وجود سند و ثبت ملک به نام فروشنده هیچ فایده قانونی برای فروشنده ندارد بلکه دارای فایده برای خریدار و مالک واقعی ملک می‌باشد.

ب : امکان انتقال مبیع غیر منقول به ثالث بدون تنظیم سند رسمی

خریدار مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی می‌تواند مبیع را بدون تنظیم سند رسمی منتقل کند . در این صورت خریدار جدید می‌تواند به عنوان جانشین خریدار نخست تنظیم سند رسمی فروش به نام خود را درخواست کند زیرا دیدیم که خریدار نخست مالک مبیع غیر منقول می شود و هر مالکی می‌تواند هر تصرف قانونی را که بخواهد در ملک خود به عمل آورد (ماده ۳۰ قانون مدنی ) ولی این نکته را نباید از نظر دور داشت که برای رسیدن به منظور بالا باید علیه فروشنده دعوی طرح گردد. زیرا از یک طرف در فرض جریان دعوی علیه فروشنده نخست به تنهایی و محکومیت او به تنظیم سند رسمی انتقال، دو سند رسمی باید تنظیم و امضا شود. یکی سند حاکی از انتقال ملک از فروشنده نخست به فروشنده دوم و دیگری سند مربوط به انتقال ملک از فروشنده دوم به خریدار دوم و در صورت عدم جلب فروشنده دوم به دادرسی و عدم صدور حکم بر الزام او حکم بالا نسبت به فروشنده دوم بی اثر و در نتیجه به علت عدم امکان الزام او به امضای سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به او و از او به خریدار دوم حکم صادر علیه فروشنده نخست مبنی بر الزام به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار دوم غیر قابل اجرا خواهد بود و بدین جهت خواهان در طرح دعوی مذبور حتی به تحصیل رأی‌ به سود خود توفیق نخواهد یافت. از طرف دیگر اگر فروشنده دوم منحصراًً به دادرسی فراخوانده شود باز هم اجرای حکم دائر بر تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار دوم به دلیل این که تنظیم سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به فروشنده دوم در نتیجه دخالت فروشنده نخست در تنظیم و امضای این سند لازم است غیر ممکن خواهد بود.

ج : فراهم شدن زمینه تقاضای الزام فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن به خریدار

یکی از آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی فروش همانند بیع با سند رسمی این است که خریدار می‌تواند حتی بدون درخواست الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع مذکور و منافع آن کند. زیرا فرض این است که با انشای بیع به وسیله طرفین مالکیت مبیع به خریدار منتقل شده و هر مالکی حق دارد تسلیم مال خود و منافع آن را از بایع یا از هر شخص که متصرف در آن است بخواهد و برای تقاضای مذکور و اجرای حکم محکومیت فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن تنظیم و امضای سند رسمی انتقال لازم نمی باشد.^[۱۵۱]

بند دوم ـ آثار فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی نسبت به اشخاص ثالث