۱٫مرجع رفع اختلاف در سیر تقاضای ثبت اراضی مزروعی

عمده وجه افتراق به همان هیئت سه نفره مذکور در ماده ۵ آئین نامه بر می‌گردد که اختیار رفع هر گونه اختلاف در سیر تقاضای ثبت تا مرحله پذیرش تقاضا را ‌به این هیئت واگذار نموده است.

چنین اختیاری در مقررات قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحیه های بعدی آن به هیچ نهادی محول نشده بود. اختیارات و عملکرد این گوه هم عرض با اقدامات و عملکرد هیئت های نظارت ثبت استان ها و شورای عالی ثبت به نظر می‌رسد. ضمن اینکه تصمیم این هیئت قطعی بوده و هیچ نهادی در عرض یا طول آن هیئت حق نظارت و کنترل بر آن تصمیمات که در جهت حل اختلاف اتخاذ گردیده است ندارد و از این حیث از هیئت نظارت ثبت استان ها نیز اختیار عمل جامع تری دارند. ^[۶۶]

۲٫مزایا

با توجه به سابقه هشتاد ساله اجرای مقررات ثبت عمومی در ایران و وضع و اجرای مقررات خاص متعدد و تحولات سیاسی، اقتصادی و مدیریتی عمده در کشور که دگرگونی های اساسی ‌در مورد مالکیت بر زمین و سایر اموال غیر منقول را به وجود آورده است این پیش شرط نقش بیار مؤثری در جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض و تداخل با شیوه های ثبتی خاص و سایر مقررات مرتبط با زمین را ایفا می‌کند. مزیتی که در هیچ یک از روش های ثبتی پیشین مد نظر قرار نگرفته بود.

۳٫نهادهای قابل رجوع مردم برای حل اختلافات

وجود این گروه که بر خلاف هیئت های حل اختلاف مذکور در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و قوانین برنامه های توسعه اولا ایفای نقش آن قبل از پذیرش تقاضای ثبت است و ثانیاً به معنای واقعی کلمه به منظور رفع اختلافات فعالیت می‌کند ویژگی ممتاز دیگری است که با هیچ نهادی در روش های ثبتی پیشین قابل مقایسه نیست.^[۶۷]

گفتار چهارم.تثبیت کاربری کشاورزی زمین‌های مزروعی

پس از ثبت ملک مطابق این شیوه علاوه بر تثبیت مالکیت اشخاص بر املاک مورد تصرف رسما کاربری این ملک در سوابق ثبتی به ثبت می‌رسد. ‌بنابرین‏ تقلب نسبت به قانون در زمینه فرار از مقررات تفکیک بدون اجرای مقررات مخصوص وبدون تغییر کاربری با تحویز نهادهای قانونی امکان پذیر نیست. در موارد تخلف اشخاص از قاوانین در جهت تبدیل اراضی کشاورزی به کاربر های غیر کشاورزی و مانند آن صدور سند مالکیت و سوابق ثبتی مربوطه برای اثبات ادعای نهادهای حافظ کاربری و مبارزه با ناقضان قوانین پیرلمون تبدیل کاربری کافی است.

بند اول.سند مالکیت مفروز

مقررات این شیوه دلالتی بر حفظ مالکیت متقاضی سابق و استمرار آن به آینده ندارد. مقررات مذکور بیانگر این واقعیت است که متقاضیان صبت نسبت به اراضی کشاورزی به میزان تصرفات مفروضی با جمیع شرایط نظیر صدور گواهی از اداره جهاد کشاورزی مطابق ماده ۴ آئین نامه و تکمیل سلسله ابادی مالکانه و یا پس از حل اختلاف در موارد اختلافی موفق به اخذ سند مالکیت مفروضی خواهد شد. فلذا دغدغه ای که به عنوان قسمتی از فلسفه وضع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانونی ثبت مصوب ۱۳۶۵ و اصلاحیه سال ۱۳۷۰ قانونی گذار را به وضع آن مقررات وادار نموده نسبت به اراضی کشاورزی مشمول این مقررات مرتفع گردیده است. ^[۶۸]عدم جامعیت قوانین موجد این شیوه ثبتی از یک سو و تدوین برخی مقررات در آئین نامه های اجرایی که به نظر فراتر از اهداف قانون گذار است و فاقد قانونی بودن مقررات مندرج در شیوه نامه مشترک که حتی از برخی جهات با آئین نامه های اجرایی مذبور نیز د تعارض است، باعث ایجاد معایب مؤثری در اجرای شیوه ثبتی مذکور شده است که اهم آن بدین شرح است:

عدم تعریف صریح از زمین کشاورزی واگذاری این تعریف به دیگر قوانین به شرح ماده ۱ آئین نامه مصوب ۱۳۸۵ نیز بنا به اجمال آن مقررات راهگشا نیست.

عدم تعریف صریح از اعضای گروه حل اختلاف مندرج در ماده ۵ آئین نامه تاسی از برخی روش های ثبتی خاص بنا به تعریفی که از آن ها ارائه شد نمی تواند باعث رفع این نقیصه شود. بهتر است به مانند مقررات مربوط به هیئت تشخیص و یا مراجع اداری ثبت به وضوح تعریف گردند.

تداخل وظایف گروه موصوف با برخی وظایف هیئت های نظارت و شورای عالی ثبت.

عدم صراحت در تسری موضوع به معاملات عادی انجام شده بر روی اراضی مورد شمول.

ملاک قرار دادن اهداف اقتصادی در وضع چنین مقرراتی که جنبه حقوقی آن باید ارجح باشد، ایرادی نابخشودنی به قانون‌گذار است. تثبیت مالکیت املاک و صدور سند مالکیت نباید به عنوان ابزار توسعه اقتصادی و تامین بودجه سالانه کشور قرار گیرد بلکه می بایست از عوامل پیشگیری از اختلافات و یا به اصطلاح سردمداران توسعه قضازدایی باشد.

با بررسی معایب این شیوه و با وجود نیاز شدید به مجوزهای قانونی نظیر مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و از طرفی دیگر در دسترس بودن این مقررات در حال حاضر تا حدود زیادی می توان به دلایل عدم استقبال گسترده مالکین و ادارات ثبت و ادارات جهاد کشاورزی پی برد. عمده این دلایل از این قرارند:

عدم همکاری فنی و سریع ادارات جهاد کشاورزی نسبت به اجرای این مقررات البته وجود قوانین موازی متعدد به ویژه در حوزه تفکیک اراضی و اجرای برخی روش های ثبتی نسبت به جز و یا کل املاک مورد شمول نیز به آن دامن می زند. ^[۶۹]

بالا بودن هزینه صدور اسناد مالکیت در اجرای این مقررات مجموع هزینه های ماخوذه برای صدور سند مالکیت در این روش با همه روش های ثبتی دیگر تفاوت فاحشی دارد.

این در حالی است که این نوع اراضی از نظر اقتصادی نسبت به سایر املاک از کمترین ارزش برخوردار است.مالکین این املاک غالبا روستایی و یا کشاورز بوده و فاقد توان اقتصادی حتی در حد متوسط هستند.

سابقه اجرای روش های ثبتی عام و خاص نسبت به پاره ای از املاک مورد شمول و تفکیک برخی از آن املاک که مطابق مقررات ادارات جهاد کشاورزی از مصادیق تفکیک غیر قانونی محسوب می‌شوند و ادامه عملیات ثبتی نسبت به موارد تقاضا موجب تشدید این روند می‌گردد.

تسطیح اراضی کشاورزی به ویژه در مناطق شمالی کشور که موجب از هم گسیختگی وضعیت مالکین اشخاص از حیث سوابق ثبتی شده است. این علت برای نماینده و نقشه بردار ثبت که طبق بند (( الف)) از ماده ۵ آئین نامه اجرایی وظیفه معاینه محلی احراز تصرف و عدم تجاوز و تعارض به املاک مجاورین را دارند، ه گونه اقدامی از این قبیل را با مشکل اساسی مواجه نموده است.

مد نظر قرار ندادن مدارک عادی مالکیت نسبت ‌به این قبیل املاک در مقررات مذبور هیچ اشاره ای به استحقاق مالکینی که مدارک مالکیت آن ها مستند به اسناد عادی باشد نشده است در حالی که قسمت عمده ای از املاک کشاورزی ثبت نشده مسبوق به چنین دلایل مالکانه ای است.

1. 1. اصلاحات مختصر و دفاعی پیش از خصوصی سازی

1. 1. فراهم کردن موجبات سرمایه گذاری خارجی در برنامه خصوصی سازی

1. 1. 1. خصوصی سازی بخش به بخش یا به شیوه فروش ترکیبی برای حداکثر رساندن درآمد دولت

   

1. 1. به حداقل رساندن شروط مرتبط با اجرای برنامه خصوصی سازی

1. عدم پایبندی به یک برنامه زمان بندی تثبیت شده مصنوعی.

رویه های داخلی آن ها نمی تواند از عهده تقاضاهای خصوصی سازی برآید. تقاضاهای مربوط به اطلاعات، پاسخ داده نمی شود، اطلاعات فنی ‌در مورد شرکت ها و بخش ها ناقص است، حساب‌ها مطابق با استاندارد های بین‌المللی نیست، مخالفت کارکنان بخش دولتی با خصوصی سازی چه بسا اینرسی بروکراسی را تشدید کند.

خلاصه اینکه، دولت‌ها می‌توانند با تعهد سیاسی به فرایند خصوصی سازی بر موانع موجود بر سر راه خصوصی سازی فایق آیند. هر قدر این تعهد از طرف دولت بیشتر باشد، راحت تر می شود بر مخالفت‌ها، اینرسی و عدم هماهنگی فائق آمد. این تعهد سیاسی به خصوصی سازی باید در طول فرایند خصوصی سازی حفظ شود. در عین حال باید از مدیریت خود در این زمینه خودداری کرد.

۲-۲۲- شفافیت و عادلانه بودن فرایند خصوصی سازی :

شفافیت در معاملات برای موفقیت برنامه خصوصی سازی بسیار مهم است. مردم باید بدانند آیا برنامه در حال اجرا، فرایند عادلانه و صادقانه است. عدم شفافیت می‌تواند منجر به سوءتفاهم شود ۰(حتی اگر سوء تفاهمی وجود نداشته باشد) و این به نفع گروه مخالف است که نه تنها فرایند خصوصی سازی را تهدید می‌کند؛ بلکه اعتبار دولت را نیز خدشه دار می‌سازد.

شفافیت در چهار مرحله مورد نیاز است: نخست، قوانین و مقرراتی که این برنامه را حمایت می‌کنند باید شفافیت و باز بودن در اجرای برنامه را الزامی کنند ؛ دوم، انتخاب مشاورین باید عمومی، رقابتی، و بر اساس ملاک های از پیش تعیین شده و از پیش بیان شده باشد؛ سوم، معاملات باید در یک محیط رقابتی و مزایده ای آشکار و در معرض دید مردم باشد؛ چهارم، انتخاب ملاک های ساده و آشکار برای ارزیابی مزاید ه ها، و آ شکار بودن خرید و فروش‌ها، به منظور تشویق طیف وسیعتری از سرمایه گذار ان داخلی و خارجی به امر سرمایه گذاری.

۲-۲۳- استراتژی خصوصی سازی :

دولتهایی که در امر خصوصی سازی موفق بوده اند برای آماده کردن خود برای هر معامله و تعبیه بهترین استراتژی برای خصوصی سازی بسیار زحمت کشیده اند.

اولین گام اصلی در این فرایند، تعیین اهداف خصوصی سازی به طور کلی و اهداف هر معامله به طور خاص می‌باشد.

در تعیین اهداف برنامه و معامله، دولت‌ها باید توازن بین اهداف مختلف را مدنظر قرار دهند و با اتخاذ تصمیمات آگاهانه بین هدف افزایش عایدات خصوصی سازی و سایر اولویتها نظیر بهبود رقابتی بودن بنگاه ها و نظام اقتصادی به طور کل، و نیز تقویت رقابت و توسعه بازارهای سرمایه، تعادل ایجاد کنند.

دومین گام اصلی، پاسخ ‌به این پرسش است که آیا شرکت یا بخش مورد نظر، نیاز به تجدید ساختار دارد؟ غالبا تجدید ساختار متضمن یک فرایند زمانبر تبدیل سازمان دولتی به یک شرکت یا بر چیدن یک انحصار دولتی است. تجدید ساختار همچنین می‌تواند متضمن کاهش نیروی کار برای افزایش کارایی شرکت و ارتقای بهره وری نیروی کار باشد و همچنین چه بسا مشتمل بر تجدید ساختار مالی نیز بشود.

فرایند خصوصی سازی، خط مشی هر نوع خصوصی سازی زیر ساختی (ساختار بازار، طرح تنظیمی و غیره)، استفاده از عواید و نگرانیهای اجتماعی و کاری و چگونگی مورد توجه قرار دادن آن ها را تهیه می کند. در این صورت، دولت می‌تواند شیوه خصوصی سازی مناسب را معین کند.

۲-۲۴- انتخاب شیوه خصوصی سازی مناسب :

شیوه های بسیاری برای خصوصی سازی یا مشارکت بخش خصوصی وجود دارد. انتخاب شیوه مناسب خصوصی سازی باید در سایه ویژگی‌های بخش یا بنگاه دولتی که قرار است خصوصی شود، اهداف، خط مشی دولت و وضعیت بازار بین‌المللی انجام شود.

انتخاب روش و استراتژی خصوصی سازی یکی از عو امل تعیین کننده اصلی موقعیت معامله است . متناسب با ویژگی‌های بنگاه یا بخشی که قرار است خصوصی سازی شود، باید شیوه مناسب انتخاب و استراتژی لازم طراحی شود.

۲-۲۵- یک معامله مدیریت شده به طرز حرفه ای :

زمانی که دولت شیوه ای را انتخاب کرد، خصوصی سازی وارد مرحله پایانی خود؛ یعنی مرحله معامله خواهد شد . این فرایند با توجه به روش انتخابی ، متفاوت خواهد بود و در واقع دو فرایند مختلف وجود دارد که بستگی دار د به اینکه آیا شیوه خصوصی سازی نیازمند ورود به بازار مالی است یا به یک بازار محدودتر نیاز دارد ، که در آن شرکت کنندگان در مزا یده یا مناقصه طبق معیارهای فنی (شرکت‌های با تجربه وسیع در این بخش، شاخص‌های مالی و غیره) از قبل انتخاب شده باشند . هر فرایند نیازمند آماده سازی دقیق و کار مشورتی گسترده و پر هزینه است . بهتر آن است که در این مرحله مقامات سیاسی موضع نظارتی را حفظ کرده و از مدیریت خود اجتناب کنند.

در هر مرحله از این فرایند، داشتن کارشناسان داخلی و اختصاصی که مبادرت به سرپرستی کار مشاوران خارجی می‌کنند (بانک های سرمایه گذاری، مأموران رسیدگی و غیره) توصیه می شود.

۲-۲۶- ابعاد و مؤلفه های خصوصی سازی :

با عنایت به ادبیات و پیشینه پژوهش و تجارب پژوهشگران، نه (۹) بعد در قالب ۱۹۰ مؤلفه‌ استخراج شد و که تحت عنوان ابعاد و مؤلفه‌ های نهایی خصوصی سازی به شرح ذیل می‌باشد.

۲-۲۶-۱- بعد اقتصادی :

1. 1. هماهنگی بین زمان اجرای فرایند خصوصی سازی و شرایط اقتصادی؛

1. 1. در نظر گرفتن خصوصی سازی به عنوان بخشی از سیاست اقتصادی کشور؛

1. 1. تجدید ساختارهای اقتصادی؛

1. 1. ایجاد محیط کاملاً رقابتی و شفاف؛

1. 1. کاهش هزینه های معاملاتی و مبادلاتی؛

1. 1. ثبات اقتصادی؛

1. 1. جامعیت (در برگرفتن تمامی بخش‌های اقتصادی) ؛

1. 1. تقویت و گسترش بازار سرمایه ؛

1. 1. توجه به فعالیت‌های مولد به منظور حصول خودکفایی و حضور مؤثر در بازارهای رقابتی؛

1. 1. تقویت و گسترش بازار سرمایه متشکل و نقل و انتقال صحیح و مستمر منابع مالی از طریق این بازار؛

1. 1. انحصارزدایی دولت در کسب درآمدها و تخصیص و توزیع آن در سطح کلان اقتصاد

1. 1. تسهیل مراحل سرمایه گذاری و صادرات؛

1. 1. آزادسازی اقتصادی؛

1. 1. توسعه و تقویت بازار بورس بهادار؛

1. 1. تضمین رشد اقتصادی برای تشویق مردم؛

1. 1. ایجاد و تقویت بازارهای فرابورسی؛

1. 1. کاهش نگاه درآمدزایی به خصوصی سازی؛

1. 1. تسهیل شرایط حضور سرمایه گذاران خارجی و کاهش ریسک سرمایه گذاری؛

1. 1. سیاست‌های حمایت از سرمایه گذاران بخش خصوصی؛

1. 1. جلوگیری از انحصار بخش خصوصی؛

1. 1. عدم سرمایه گذاری بیشتر دولت و شرکت‌های دولتی در فعالیت‌های تصدی به موازات خصوصی سازی؛

1. 1. ادامه تحویل کار توسط دولت به شرکت‌های واگذارشده و عدم قطع ارجاع به آن ها، بخصوص واگذاری شرکت‌های پیمانکاری؛

1. 1. کاهش هزینه های دولت در طول برنامه خصوصی سازی؛

1. 1. کاهش نرخ تورم و مهار آن؛

1. 1. ماده ۳۲ اصلاحی مورخ ۲۲/۸/۱۳۸۱ آئین نامه اجرایی قانون مذکور ↑

1. 1. بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت و اسناد املاک ↑

1. 1. ماده ۳۴ اصلاحی مورخ ۲۲/۸/۱۳۸۱ آئین نامه اجرایی قانون ↑

1. 1. نظریه مشورتی شماره ۵۳۰۰/۷-۳/۸/۱۳۷۳ اداره حقوقی قوه قضائیه نیز موید این مطلب می‌باشد. البته عده ای از قضات محاکم معتقد به غیر مالی بودن این دعوی می‌باشند (ر.ک” مجموعه نشست های قضایی، مسایل قانون مدنی ۱”، معاونت آموزش قوه قضائیه، صفحه ۲۰) ↑

   

1. 1. نظر ابزاری کمیسیون، مجموعه نشست های قضایی، مسایل قانون مدنی ۴، معاونت آموزش وتحقیقات قوه قضائیه، ص۲۵۶ ↑

1. 1. نظر ابزاری اکثریت قضات، در مجموعه نشست های قضایی، مسایل قانون مدنی ۴، معاونت آموزش وتحقیقات قوه قضائیه ص۲۵۶ ↑

1. 1. این رأی‌ ( هیات حل اختلاف نسبت به مالک خصوصی (شخصی حقیقی) و دولت و شهرداری ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ ( واقعی یا قانونی ) و نسبت به سایر اشخاص (دارندگان احتمالی حق ) ظرف ۲ ماه از تاریخ انتشار آگهی قابل اعتراض بوده و ظرف یک ماه از تاریخ اعلام اداره ثبت به معترض، قابل طرح در دادگاه صالح است ( قسمت اخیر ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت ) ↑

1. 1. مستفاد از نظریه مشورتی شماره ۷۹۷۷/۷-۱۲/۸/۱۳۸۰ اداره حقوقی قوه قضائیه ↑

1. 1. مستفاد از نظریه مشورتی شماره ۳۵۷۵/-۳۱/۴/۸۲ ادره حقوقی قوه قضائیه ↑

1. 1. تبصره ۴ الحاقی مورخ ۲۲/۸/۸۱ به ماده۴ آئین نامه اجریی قانون ↑

1. 1. مستفاد از نظریه مشورتی شماره ۱۱۵۴/۷-۱۴/۶/۱۳۷۷ اداره حقوقی قوه قضائیه ↑

1. 1. رأی‌ شماره ۵۲۰/۷۳/۱۹-۱۷/۱۲/۱۳۷۳ شعبه ۱۹ دیوان عالی کشور ↑

1. 1. نظریه اکثریت و اعضای کمیسیون، در نشست های قضایی، مسایل مدنی (۴)، معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضائیه، ص ۲۵۲ ↑

1. 1. قنون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ با تغییرات و الحاقاتی، جایگزین قانون اراضی شهری مصوب ۲۷/۱۲/۱۳۶۰ گردیده است. ↑

1. 1. 1. این قانون طی شماره ۷۳۸۳۸-۱۴/۱۱/۱۳۷۰ ریاست جمهوری برای اجرا ابلاغ شده است. ↑

   

1. 1. منظور از آن ( ماده واحده مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حل مشکل اراضی بایر مورخ ۲۵/۵/۱۳۶۷ می‌باشد ) ↑

1. 1. به موجب این تبصره : ( دادگاه نسبت به اعترض، خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم را خواهد داد. اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهر سازی در دادگاه، مانع از اجرای مواد این قانون نمی گردد. ↑

1. 1. -شمس،احمد،نظام حقوقی اراضی ملی شده،نشر دادگستر،صفحه۵۹،ش۱۹،چاپ سوم زمستان ۱۳۸۶ ↑

1. 1. -برزویی،عباس،جزوه درسی حقوق ثبت،دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهرات،زمستان ۱۳۸۹ ↑

1. 1. -همان ↑

1. 1. -غمایی،مجید،مسئولیت مدنی دولت نسبت به اعمال کارکنان خود،ش۴۷، به نقل از شمس، احمد،همان منبع،ش ۲۰ ↑

1. 1. -شمس،احمد،نظام حقوقی اراضی ملی شده،نشر دادگستر،صفحه ۶۵،ش ۲۲ چاپ سوم زمستان۱۳۸۹ ↑

1. 1. -ولایی،عیسی،اصول فقه،صص۲۱۰و۲۱۱ ↑

1. 1. -این هیئت با هیئت هفت نفره که ‌در مورد اراضی موات خارج از محدوده شهر صالح بوده و مشهور به هیئت هفت نفره می‌باشد، متفاوت بوده و صرفاً تعداد اعضای آن هفت نفر می‌باشد. ↑

1. 1. -شمس،عبداله،آیین دادرسی مدنی،دوره پیشرفته،جلد سوم،شماره۵۵۸،ص۳۳۵،انتشارات دراک،۱۳۸۶ ↑

1. 1. – اصل۳۱ قانون اساسی:داشتن مسکن متناسب،با نیاز حق هر فرد و خانواده ایرانی است.دولت موظف است یا رعایت اولویت برای آن ها که نیازمندترند،بخصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. ↑

1. 1. -اصل۴۵ قانون اساسی:انفال و ثروتهای عمومی از قبیل زمین‌های موات یا رها شده،معادن،دریاها،دریاچه ها،رودخانه ها و سایر آبهای عمومی، کوه ها،دره ها،جنگلها،نیزارها،بیشه های طبیعی،مراتعی که حریم نیست،ارث بدون وارث،اموال مجهول المالک واموال عمومی که از غاصبین مسترد می شود،در اختیار حکومت اسلامی است تابر طبق مصالح عامه نسبت به آن ها عمل نمایند. تفصیل و ترتیب استفاده از هر یم را قانون معیین می‌کند. ↑

1. 1. -اصل۴۷قانون اساسی که مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین می‌کند. ↑

1. 1. -ماده۱۴۳قانون مدنی:هرکس از اراضی موات و مباحه قسمتی را به قصد تملک احیاء کند،مالک آن قسمت می شود. ↑

1. 1. -ماده ۲۷ قانون مدنی:اموالی که ملک اشخاص نمی باشد و افراد مردم می‌توانند آن ها را مطابق مقررات مندرجه در این قانون و قوانین مخصوصه مربوطه به هریک از اقسام مختلفه آن ها تملک کرده و یا از آن ها استفاده کنند مباحات نامیده می شود.مثل اراضی موات یعنی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آن ها نباشد. ↑

1. 1. کاتوزیان،ناصر،اموال ‌و مالکیت،ش۷۵،صص۷۲و۷۳،نشر میزان،۱۳۸۳ ↑

1. 1. سایت حقوقی دادرسی، حقوق برای همه، ماهنامه حقوق دادرسی www.dadrasi.blogfa.com ↑

1. 1. – صفایی و قاسم زاده،سید حسن وسید مرتضی،اشخاص و محجورین،۱۳۷۸،انتشارات سمت،ص۱۳۴ ↑

1. 1. – درودیان،حسنعلی،جزوه درسی حقوق مدنی۲(اموال و مالکیت)،دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران سال۷۴،ص۶۱٫ ↑

۴- مشمول موارد غیر قابل ثبت نباشد : علاوه بر سه شرط فوق در بیشتر کشورها قوانینی وجود دارد که به موجب آن نمی توان بعضی اختراعات را در آن سرزمین به ثبت رساند . مثل آنچه که برخلاف نظم عمومی و اخلاقیات باشد ، یا کشفها و تئوری‌های عملی ، روش های ریاضی ، گونه های گیاه ‌و حیوانی، روش های تجارت ، روش های معالجه یا تشخیص بیماری در انسان و دام و نرم افزارهای کامپیوتری فاقد اثرات فنی.

۲-۹٫ تسهیم دانش

تسهیم دانش عبارت است از فرهنگ تعاملات دانش محور که شامل تبادل دانش ضمنی و صریح ، تجارب و مهارت‌های کارکنان بین واحهای سازمانی یا در کل سازمان می شود. تسهیم دانش می‌تواند به صورت همزمان برا توانمندی های فردی و شایستگی های سازمان اثر گذارد و به تقویت توانمندی سرمایه فکری سازمان در حوزه سرمایه های انسانی و سازمانی منجر می شود.

‌بر اساس مطالعات محققان در این زمینه پس از بررسی بیش از ۱۰۰ مقاله معتبر بین‌المللی در حوزه تسهیم دانش مهمترین شاخص های مرتبط با سنجش عملکرد تسهیم دانش ‌بر اساس سه دسته عوامل انسانی، سازمانی و فنی طبقه بندی شده است.

از دلایل اهمیت تسهیم دانش است که موجب بهبود عملکرد و ارائه خدمات به مشتریان و کاهش هزینه ها، زمان توسعه خدمات و محصولات جدید و زمان تأخیر در تحویل خدمات و کالاها به مشتریان و در داخل سازمان می شود. همان‌ طور که گفته شد تسهیم دانش دارای سه عامل انسانی، سازمانی و فنی می‌باشد و هر کدام به زیر شاخه هایی تقسیم می‌شوند که در این تحقیق به ابعاد عوامل انسانی پرداخته شده است. عامل سازمانی تسهیم دانش دارای ۴مولفه به شرح ذیل است: ۱- حمایت مدیران ارشد، ۲- ساختار سازمانی، ۳- کانالهلی ارتباطی و ۴- پاداش سازمانی و عامل فنی شامل ۳ مؤلفه‌ است: ۱- میزان دسترسی ، ۲- میزان کاربری و ۳- میزان سهولت.

عامل انسانی تسهیم دانش مهمترین عامل است که شامل ۳ مؤلفه‌ می شود:

۲-۹-۱٫ تمایل به تسهیم دانش

در ابتدا فرد در سازمان باید رغبتی به تسهیم دانش با همکاران خود را داشته باشد و این مؤلفه‌ با شخصیت کارآفرینی در ارتباط است زیرا هرچه فرد برون گراتر باشد تمایل بیشتری به تسهیم دانش دارد. برخی افراد از تسهیم دانش با همکاران خود لذت می‌برند و آن را دریچه ای برای دسترسی به اطلاعات بیشتر می دانند و برخی دیگر آن را تهدیدی برای خود می بینند که دانشی را که داشتند با تسهیم دانش از دست می‌دهند.

۲-۹-۲٫ تخصص فردی

در حیطه کسب و کار خیلی ها می‌گویند داشتن تخصص یک ویژگی حیاتی است،اما فردی مثل ریچارد برنسون می‌تواند این عقیده را به چالش بکشاند. او در هر صنعتی که کسب و کار موفقی راه اندازی کرده هیچ دوره آموزشی تخصصی را نگذارنده است. برنسون می‌تواند استثنایی برای این قانون باشد و کیفیت مدیریت و ذهن زیرک او می‌توانست کم تجربگی او در بازار را جبران کند.

دیدگاه ما هرچه باشد باید بدانیم افرادی که در صدر یک سازمان قرار می گیرند باید چه ویژگی هایی داشته باشند. سازمان‌های بزرگ نیازمند رهبران بزرگ هستند و بدون علم به اینکه این رهبران چه ویژگی ها و مهارتهایی باید داشته باشند، کشورها در معرض خطر عدم توسعه استعدادهای مدیریتی برای آینده قرار می گیرند.

تام کوئیل تحلیلی گر امور کسب و کار معتقد است ویژگی های کلیدی مدیران کارآمد این است که دائما تمایل دارند عملکرد خود را توسعه دهند و قابلیت در میان کارمندان خود ایجاد کنند. به عقیده او در کار مدیریت با اتکا بر رفتارها، ارزش‌ها و انگیزه ها بیشتر به تجربه می توان موفقیت را پیشگویی کرد. شناخت کارایی یک صنعت آسان تر از یادگیری اصول مدیریتی است. همچنین این مسئله ‌به این سوال بر می‌گردد که شرکت‌ها چه رویکردی به کارمندان با استعداد خود دارند و چگونه آن ها را ارتقا می‌دهند. آن ها پتانسیل ها را به روش اشتباهی می سنجند. اگر فردی امروز وظیفه خود را بخوبی انجام می‌دهد دلیل نمی شود که به عنوان یک مدیر فروش فرد موفقی باشد.

مهارت‌های امروز

تحقیق مؤسسه‌ آی ال ام که در اوت گذشته منتشر شد مشخص می‌کند که این مهارت‌های فنی در سطوح اولیه مدیریتی مهم هستند و بعد وقتی مدیر مورد نظر به سمتهای بالاتر ارتقا پیدا می‌کند. از اهمیت آن کاسته می شود. در مقابل ، مهارت‌های استراتژیک، تجاری و مذاکره ای یک مدیر با ارتقای موقعیتش حیاتی تر می شود.

افراد مورد بررسی در این تحقیق نشان داده‌اند که مدیران برای موفقیت در یک نقش مدیریتی مهم به مهارت‌های گوناگون و دانش گسترده نیاز دارندکه در این میان مهارت‌های فنی عامل مهمی محسوب می شود. گودال معتقداست داشتن تخصص تنها ویژگی موجود برای یک مدیر خوب نیست. او می‌گوید فرصت‌های توسعه مدیریت باید زمانی ایجاد شوند که فرد در پست مدیریتی خود ارتقا می‌یابد. الوین می‌گوید آموزش مدیریت به فردی که بیش از ۲۰ سال کار فنی کرده کار درستی نیست. بلکه افراد باید در حین توسعه مهارت‌های فنی خود، مهارت‌های مدیریتی را نیز یاد بگیرند. توسعه این مهارت‌ها در مراحل اولیه کاری اثر مثبتی بر خطوط استعدادی یک سازمان دارد. اما بسیاری از شرکت‌ها برای آماده کردن مدیران بعدی به موقع اقدام نمی کنند.

۲-۱۰٫ مروری بر تحقیقات مرتبط

با توجه به اهمیت موضوع، تحقیقات محدودی شناخته شد که با توجه به امکانات و شرایط به مهمترین آن ها اشاره می شود:

۲-۱۰-۱٫ تحقیقات خارجی

۱- ورهل^[۷] (۲۰۱۲)، در مقاله خود تحت عنوان” توصیف ترجیهات و درگیری حقیقی در خود اشتغالی: جنسیت و ویژگی های شخصیتی کارآفرینانه” نشان می‌دهند که چرا نرخ خود اشتغالی زنان از مردان کمتر است. آن ها بین ترجیهات برای خود اشتغالی و درگیر شدن در خود اشتغالی در مد تفاوت قائل شده است. تمایز سیستماتیک بین راه های مختلف که جنسیت تاثیری روی ترجیهات برای خود اشتغالی دارد قائل شده اند. نتایج نشان می‌دهد که ترجیهات کمتر خانم‌ها برای خود اشتغالی نقش مهمی را در توضیح درگیر شدن کمتر خود اشتغالی را می رساند و جنسیت هم روی خود اشتغالی دارد.

۲- برانداستاتر^[۸] (۲۰۱۱)، در تحقیق خود تحت عنوان” جوانب شخصیتی کارآفرینی: نگاهی بر تحلیلات ۵عاملی” بیان کردند که کارآفرینی به عنوان شاخصی مهم در تمایلات اقتصادی، اجتماعی مشخص شده است. در سیستم بزرگ پنج عاملی ویژگی های شخصیتی بین مدیران و کارآفرینان متفاوت می شود. ویژگی های کارآفرینان شامل ۵ عامل می شود: خلاقیت، خطرپذیری، استقلال طلبی، میل به توفیق طلبی و کنترل درونی. خطرپذیری تأسيس شرکت را حمایت می‌کند اما موفقیت آن را حمایت نمی کند، میل توفیق طلبی برای تأسيس و موفقیت شرکت لازم است.

۲) اموال عمومی به سود طلبکاران دولت قابل قابل توقیف نیست .زیرا بازداشت مالی که قابل تملک خصوصی نیست کاری بیهوده است .

۳) در مشترکات عمومی مرور زمان جاری نیست و اشخاص نمی توانند به بهانه تصرف مستمر خود ، آن ها را به طور غیر مستقیم تملک کنند .ولی در سایر اموال دولتی مرور زمان جاری است.^[۷۶]

۲ ـ اراضی ملی

جنگل ها و مراتع از اموال عمومی و به تعبیر فقها و قانون اساسی از جمله انفال محسوب و بسیار مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته است و از اهمیت و جایگاه ویژه ای در ادامه حیات اجتماعی و اقتصادی مملکت بر خوردار می‌باشد و ویژگی های خاص خود را دارد. در مقایسه اراضی ملی و موات باید گفت :اراضی ملی قابلیت استفاده دارد ولی اراضی موات هیچ قابلیت استفاده ندارد. مرتع نیز در آن گونه های جنگلی و گیاهان جنگلی برای دام است .ماده ۶۴ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع مصوب ۲۵/۵/۱۳۴۶ مقرر می‌دارد: «مساحت مراتع مذکور در بند ب ماده ۴ قانون ملی شدن جنگلها حداکثر تا دو برابر مساحت اراضی مزروعی و آیش و باغات و قلمستانها خواهد بود».

تبصره ۱ ــ «دامداران دهات و مزارع مربوط مجاور موضوع ماده فوق در استفاده از مراتع مازاد با رعایت مقررات و قوانین حق تقدم خواهد داشت ».

اداره متولی جنگل ها و مراتع ، سازمان منابع طبیعی می‌باشد.

ماده ۱قانون ملی شدن جنگلها و مراتع مقرر می‌دارد :«از تاریخ تصویب (۲۷/۱۰/۱۳۴۷) این تصویب نامه قانونی ، عرصه و اعیانی کلیه جنگلها و مراتع و بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی کشور جزء اموال عمومی محسوب و متعلق به دولت است ولو اینکه قبل از این تاریخ افراد آن را متصرف شده و سند مالکیت گرفته باشند».

ماده ۲ نیز مقرر می‌دارد :« حفظ و احیا و توسعه منابع فوق و بهره برداری از آن ها بر عهده سازمان جنگلبانی ایران است ». ^[۷۷]در همین راستا بند ۳۴۷ بخشنامه های ثبتی مقرر می‌دارد :« با توجه به ماده ۱ قانون ملی شدن جنگلها مصوب ۲۷/۱۰/۱۳۴۱ از پذیرش تقاضای ثبت و تحدید حدود و صدور سند مالکیت املاک مشمول قانون مذکور ، به نام اشخاص خودداری کند ».هم چنین بند ۲۵۰ نیز مقرر می‌دارد:« در اجرای ماده ۱۳ قانون ملی شدن جنگلها و مراتع کشور مقتضی است ضمن تسریع در اعمال مقررات ماده مذبور مفاد ماده ۲۹ قانون اصلاح قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع کشور مصوب مرداد ماه ۱۳۴۶را نیز که ذیلاً نقل می‌گردد مورد توجه قرار دهند و برابر آن عمل نمایند .ماده ۲۹ در کلیه اقدامات ثبتی که ، نسبت به منابع طبیعی ملی شده به عمل می‌آید سازمان جنگلبانی از پرداخت مالیات و عوارض ثبتی و هر گونه حق الثبت و هر گونه الصاق تمبر معاف است ولی حقوقی که به سردفتران اسناد رسمی تعلق می‌گیرد باید به وسیله سازمان جنگلبانی پرداخت گردد ».^[۷۸]

اظهار نظر شورای نگهبان در قسمتی از مقررات راجع به اراضی ملی و سکوت آن در سایر موارد و هم چنین وضع و تصویب مقررات جدید در این خصوص و یا اصلاح برخی قوانین سابق مطابق اصل چهارم قانون اساسی موید مشروعیت این مقررات و مطابقت آن ها با موازین و معیارهای شرعی و اسلامی می‌باشد.

پس از تصویب قانون ملی شدن جنگلها و مراتع ، قانونی تحت عنوان قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع به تصویب رسید که در ماده ۳۴ این قانون وزارت جهاد سازندگی موظف گردید ظرف سه سال اراضی، جنگل های شمال و مراتع ملی غیر مشجر کشور را که تا پایان سال ۱۳۶۵ بدون اخذ مجوز قانونی تبدیل باغ یا زراعت آبی شده و یا برای طرحهای تولید دام و آبزیان و سایر طرحهای غیر کشاورزی مورد استفاده قرارگرفته اند بر اساس تشخیص کمسیونی مرکب از نمایندگان جهاد سازندگی و در قبال دریافت اجاره بها با قیمت تعیین شده واگذار یا به فروش برساند، بدیهی است از زمین های منابع ملی تصرف شده بعد از تاریخ مذکور بدون قید و شرط خلع و ید خواهد شد.

با توجه به اینکه قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع با قانون ملی شدن جنگلها و مراتع (ماده ۱ مصوب ۱۳۴۱) در تعارض است به همین دلیل باید تفسیر شود : اراضی جنگلی و جلگه ای شمال که جنگل تکامل نیافته ای گفته می شود که مسطح و هموار بوده حداکثر ارتفاع آن از سطح دریا کمتر از (۲۰۰ متر با شیب کمتر از /۱۰می باشد ) که محدوده آن از آستارا تا گیلداغی که در هر هکتار کمتر از پنجاه متر مکعب باشد و هم چنین مراتع ملی غیر مشجر که دارای پوشش نباتات خودرو بوده و با توجه به سابق چرا ، عرفاً مرتع شناخته می شود .‌بنابرین‏ جنگل های جلگه ای که در محدوده شمال واقع نمی شود و هم چنین جنگل شمشاد و مراتع مشجر شامل این قانون نمی شود.

تصرف در اینگونه زمین‌ها باید قبل از سال ۱۳۶۵ صورت گرفته و تا زمان تصویب این قانون ادامه یافته باشد .‌بنابرین‏ تصرف بعد از این تاریخ موجب قرار گرفتن این قانون و مشمول آن نیست.

هم چنین متصرف می بایست به صورت غیر مجاز زمین های ذکر شده را اختصاص به باغ و یا زراعت آبی و یا طرح های تولید دام و آبزیان داده باشد .^[۷۹]

۳ـ اراضی موات

اراضی موات یک دسته از اراضی عمومی بشمار می‌آید که با توجه به نظریات فقهی فقها جزء انفال محسوب و به عنوان (ما یختص بالامام )تعبیر می شود .پس از پیروزی انقلاب اسلامی با صراحت مقررات وضع شده در این خصوص اراضی موات را متعلق به دولت دانسته و اسناد مالکیت سابق این اراضی را باطل اعلام نموده است .عدم شناخت تعاریف اراضی بخصوص اراضی موات و بایر موجب می‌گردد احکام هر یک از این نوع اراضی تداخل پیدا نمایند.چنانچه در مرحله اجرا خسارت جبران ناپذیری در اجرای قوانین نظیر قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن و دیگر قوانین مطرح می‌گردد.هم چنین در قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ در خصوص مالکیت این گونه اراضی اظهار نظر نموده است .پس از پیروزی انقلاب چند قانون مهم در خصوص اراضی خارج و داخل محدوده شهرها به طور مجزا تصویب شد که در آن تعاریفی از زمین موات به عمل آمده است.^[۸۰]

الف ـ تعریف فقها از اراضی موات

۱ ـ علامه محقق حلی در این خصوص می فرماید :

« زمین یا آباد است یا غیر آباد .زمین آباد به مالک آن تعلق دارد …اما زمین موات زمینی است که به دلایلی از قبیل معطل و بیکار ماندن آن و یا قطع و بریده شدن آب از آن یا به دلیل چیرگی آب بر آن یا به واسطه نیزار و بیشه زار بودن و یا عوامل دیگری که مانع انتفاع و بهره برداری از زمین محسوب می‌شوند مورد استفاده قرار نمی گیرد. زمین موات متعلق به امام است و کسی نمی تواند مالک آن شود اگرچه آن را احیا و آباد کرده باشد تا زمانی که امام (ع) اذن در احیا به او نداده باشد ». ^[۸۱]

۲ـ حضرت امام خمینی (ره) معتقدند:

« زمین موات زمین معطلی است که فعلاً مورد بهره برداری واقع نمی شود .و به دلایلی از جمله نرسیدن آب به آن یا بخاطر واقع شدن در زیر آب و به اصطلاح باتلاقی شدن و یا به علت اینکه شنی یا شوره زار و یا سنگلاخ و یا جنگل است و درختان یانی آن را پوشانده و یا به هر علت دیگر کشت و زرع نشده و نمی شود .زمین موات بر دو قسم است :